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房地産開發

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房地産開發是指從事房地産開發的企業為了實現城市規劃和城市建設(包括城市新區開發和舊區改建)而從事的土地開發和房屋建設等行為的總稱。房地産是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分及其附帶的各種權益。房地産由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性,在經濟學上又被稱為不動産。可以有三種存在形态:即土地、建築物、房地合一。在房地産拍賣中,其拍賣标的也可以有三種存在形态,即土地(或土地使用權)、建築物和房地合一狀态下的物質實體及其權益。随着個人财産所有權的發展,房地産已經成為商業交易的主要組成部分。購買房地産是一種重要的投資方式。香港房地産較為重視地産風水,天師後裔、風水大師張金華表示:福地福人居,天人合一,人地相融,适配者即福。

簡介

房地産開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上,按照城市規劃要求進行基礎設施、房屋建設的行為。因此,取得國有土地使用權是房地産開發的前提,而房地産開發也并非限于房屋建設或者商品房屋的開發,而是包括土地開發和房屋開發在内的開發經營活動。簡言之,房地産開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地産開發與城市規劃緊密相關,是城市建設規劃的有機組成部分。為了确定城市的規模和發展方向實現城市的經濟和社會發展目标,必須合理地制定城市規劃和進行城市建設以适應社會主義現代化建設的需要。

概念

房地産開發是房地産活動中一項重要制度,屬于房地産生産、流通、消費諸環節中的首要環節。所謂房地産開發,是指在依據《中華人民共和國城市房地産管理法》(以下簡稱《城市房地産管理法》)取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。作為不動産,與其他商品的開發相比,房地産開發投資大、耗力多、周期長、高赢利、高風險的特點,使房地産開發活動在人們的生活中占居越來越重要的地位,經濟越發達,時代越進步,房地産開發的範圍越廣,程度越深,内容越豐富。

開發數據

2012年(壬辰年),全國房地産開發投資71804億元,比上年名義增長16.2%扣除價格因素實際增長14.9%,增速比1-11月份回落0.5個百分點,比2011年回落11.9個百分點。其中,住宅投資49374億元,增長11.4%,增速比1-11月份回落0.5個百分點,占房地産開發投資的比重為68.8%。

2012年,東部地區房地産開發投資40541億元,比上年增長13.9%,增速比1-11月份回落0.9個百分點;中部地區房地産開發投資15763億元,增長18.3%,增速回落1.1個百分點;西部地區房地産開發投資15500億元,增長20.4%,增速提高0.9個百分點。

2012年,房地産開發企業房屋施工面積573418萬平方米,比上年增長13.2%,增速比1-11月份回落0.1個百分點;其中,住宅施工面積428964萬平方米,增長10.6%。房屋新開工面積177334萬平方米,下降7.3%,降幅比1-11月份擴大0.1個百分點;其中,住宅新開工面積130695萬平方米,下降11.2%。房屋竣工面積99425萬平方米,增長7.3%,增速比1-11月份回落6.8個百分點;其中,住宅竣工面積79043萬平方米,增長6.4%。

2012年,房地産開發企業土地購置面積35667萬平方米,比上年下降19.5%,降幅比1-11月份擴大4.7個百分點;土地成交價款7410億元,下降16.7%,降幅擴大6.4個百分點。

經營區别

房地産開發與房地産開發經營是有區别的,房地産開發是指依

《中華人民共和國城市房地産管理法》的規定,在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是《中華人民共和國城市房地産管理法》第二條第三款明确的定義。

而房地産開發經營是指房地産開發企業在城市規劃區内國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓房地産開發項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院《城市房地産開發經營管理條例》第二條明确定義的。

因此房地産開發和房地産開發經營是有區别的,兩者對主體的資質要求是不同的,前者不一定要求具有房地産開發經營資格,如果有國有土使用權的企業自建房。而後者就要求具有房地産開發經營資格。最高人民法院在《民事案件案由規定》中把合資、合作開發房地産合同糾紛歸屬于房地産開發經營合同糾紛中,所以合資、合作開發經營房地産合同中對主體的資格是有要求的,至少要求一方當事人具有房地産開發資格,但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房)合建合同糾紛當作房地産開發經營合同糾紛,而要求自建房合建合同的一方當事人具有房地産開發經營資格,就是因為沒有把房地産開發與房地産開發經營區别開來。由于合資、合作房地産開發經營合同是屬于房地産經營性質的合同關系,必然涉及到轉讓房地産開發項目或銷售、出租商品房的行為。

我國房地産法律法規對開發經營房地産是有主體資格要求的,因而合資、合作開發經營房地産合同的當事人一方必須具有房地産開發經營資格,這是對此類合同的主體資格要求。房地産開發經營涉及到國家的重要産業,對國民經濟有重要影響,資金投入量很大,重要的是涉及到土地資源的利用,所以國家對房地産開發經營的資格是有嚴格的要求,不具有房地産開發經營資格的企業不能進行房地産開發經營。《中華人民共和國城市房地産管理法》第二十九條和國務院《城市房地産開發經營管理條例》第二章就此有特别規定。而自《中華人民共和國合同法》頒布後,對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特别要求,在這一點上,合資、合作開發經營房地産合同與其它類型合同是有區别的。

前景

房地産業大趨勢是供不應求我國房地産行業的主要矛盾的主要方面是增加供給,滿足需求。

從2013年1-3月總資金來源構成情況來看,國内貸款占房地産資金來源的19%,利用外資占比低于1%,自籌資金占38%,其他資金占43%。從3月單月總資金來源構成情況來看,國内貸款占房地産資金來源的15%,利用外資占比不到1%,自籌資金占35%,其他資金占49%。

相比2013年1-2月數據,其他資金累計占比較上一數據基數期增加3個百分點。

2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點,一季度,全國土地市場量跌價漲,後續商品房供應量堪憂;房地産投資增速明顯回落,新開工面積再次負增長;商品房銷售增幅出現下滑,價格增幅放緩。總體而言,潛在供應依然偏緊。

2013年一季度多項指标回落,主要是前兩月突增因素明顯,從整體看,一季度市場依舊保持平穩走勢,預計随着調控政策細則在各地的逐步落實,房地産行業将出現調整,市場銷售在二季度會繼續回落。

開發類型

房地産開發包括土地開發和房屋開發。

土地開發

土地開發主要是指房屋建設的前期工作,主要有兩種情形:一是新區土地開發,即把農業或者其他非城市用地改造為适合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地;二是舊城區改造或二次開發,即對已經是城市土地,但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因,需要拆除原來的建築物,并對土地進行重新改造,投入新的勞動。

房屋開發

就房屋開發而言,一般包括四個層次:第一層次為住宅開發;第二層次為生産與經營性建築物開發;第三層次為生産、生活服務性建築物的開發;第四層次為城市其他基礎設施的開發。

開發原則

房地産開發基本原則是指在城市規劃區國有土地範圍内從事房地産開發并實施房地産開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定,我國房地産開發的基本原則主要有:

開發原則

依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地範圍内從事房地産開發的原則。

在我國,通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地産開發的前提條件,房地産開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地産開發,集體土地必須經依法征用轉為國有土地後,才能成為房地産開發用地。

城市規劃的原則

城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施,是城市發展的綱領,也是對城市房地産開發進行合理控制,實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃,是合理利用城市土地,合理安排各項建設,指導城市有序、協調發展的保證。

統一原則

堅持經濟效益、社會效益和環境效益相統一的原則。

經濟效益是房地産所産生的經濟利益的大小,是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地産開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地産開發對城市自然環境和人文環境所産生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系,既有聯系,又有區别,還會産生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上,進行綜合整合和管理。

綜合開發原則

應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。

即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設,具有不可比拟的優越性。綜合開發有利于實現城市總體規劃,加快改變城市的面貌;有利于城市各項建設的協調發展,促進生産,方便生活,有利于縮短建設周期,提高經濟效益和社會效益。

符合政策原則

國家産業政策、國民經濟與社會發展計劃的原則。

國家産業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關産業發展的基本原則和總的戰略方針,房地産業作為第三産業應受國家産業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。

開發條件

開發主體合法

進行房地産開發的單位和個人,首先應取得房地産開發的資格

。如果是房地産開發企業,則應依照《城市房地産管理法》規定的條件設立,向工商行政管理部門申請登記,并取得營業執照。

使用權

房地産開發主體必須通過《城市房地産管理法》規定的合法途徑(出讓和劃撥),取得房地産開發用地使用權。用于房地産開發的土地,必須權屬清晰,房地産開發主體擁有《國有土地使用證》。

《城市房地産管理法》第28條規定:“依法取得的土地使用權,可以依照本法和有關法律、行政法規的規定,作價入股,合資、合作開發經營房地産。”

在規定的期限内動工

以出讓方式取得土地使用權進行房地産開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權。但是,因不可抗力,或者政府、政府有關部門的行為,或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。

主要流程

為給那些欲進入房地産開發項目的公司對房地産開發過程有一個初步的了解,現将房地産工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地産項目從開始到竣工,大緻可以分以下三大部分。

第一部分

房地産開發公司的準備工作在報行政機關審批之前,房地産開發公司應辦理好土地出讓手續,委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖,并落實足夠的開發資金。

第二部分

行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章,房地産建設項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)規劃總圖審查及确定規劃設計條件;3)初步設計及施工圖審查;4)規劃報建圖審查;5)施工報建;6)建設工程竣工綜合驗收備案。

一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項:

1、計委(發改委)審查可行性研究報告和進行項目立項。

2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。

3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。

4、環保局辦理生産性項目環保意見書(表)。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業内容和範圍進行審查。

6、規劃部門辦理項目選址意見書。

二、規劃總圖審查及确定規劃設計條件階段,此階段辦理以下一般事項:

1、人防辦進行人防工程建設布局審查。

2、國土資源局辦理土地預審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業内容和範圍進行審查。

4、規劃部門對規劃總圖進行評審,核發《建設用地規劃許可證》。

5、規劃部門确定建設工程規劃設計條件。

三、初步設計和施工圖設計審查,此階段辦理以下一般事項: 1、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。

2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。

3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。

4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。

5、國土資源局進行用地預審。

6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業内容進行審查。

7、建委制發初步設計批複,并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。

8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查,根據業主單位意見,核發技術性審查委托通知單。

9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》,發放《建設工程施工圖設計文件審查批準書》。

四、規劃報建圖審查階段,此階段辦理以下一般事項:

1、公安消防支隊進行消防設計審查。

2、人防辦進行人防設施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業内容和範圍進行審查。

4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件,在建設單位繳納有關規費後,核發《建設工程規劃許可證》(副本)。

五、施工報建階段,此階段辦理以下一般事項:

1、建設單位辦理施工報建登記。

2、建設方對工程進行發包,确定施工隊伍。招标類工程通過招标确定施工隊伍,非招标類工程直接發包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查,核發《建築工程施工許可證》。六、商品房預售許可階段,此階段辦理以下一般事項:

由房地産管理部門辦理預售登記,核發《商品房預售許可證》。開發企業申請辦理《商品房預售許可證》應當提交下列證件(複印件)及資料:

1、以下證明材料:

(1)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;

(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(3)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經确定施工進度和竣工交付日期。

2、開發企業的《營業執照》和資質等級證書;

3、工程施工合同;

4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修标準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用後的物業管理等内容,并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。

七、建設工程竣工綜合驗收備案階段,此階段辦理以下一般事項:

1、建築工程質量監督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。

2、财政部門對建設項目應繳納的行政事業性收費和基金進行核實驗收。

3、規劃部門、市政部門、水利局、環保局、文化局、衛生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規、規章的有關規定對相關專業内容和範圍進行驗收。規劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發《建設工程規劃許可證》(正本)。

4、建委綜合各部門驗收、審查意見,對符合審核标準和要求的,出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明;不符合标準或要求的,作退件處理并要求限期整改。

第三部分

房地産項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大産權證)登記。

2、開發商應提交材料:

(1)申請書;

(2)企業營業執照;

(3)用地證明文件或者土地使用權證;

(4)建設用地規劃許可證;

(5)建設工程規劃許可證;

(6)施工許可證;

(7)房屋竣工驗收資料

(8)房屋測繪成果;

(9)根據有關規定應當提交的其他文件。

以上幾個階段,需增加或減少的相關事項及時限,各地根據實際情況,會有不同的差異。各個程序的辦理時間,絕大部分都少于15天,一般在7天内。所需要的費用,由于相當部分屬于地方收費,所以就不再明細列表,更何況相對于房地産開發所獲得的利潤,行政審批費用可以忽略不計。

1.政府部門的項目計劃批複

2.規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證、規劃許可證

3.持規劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證(通過劃撥、協議出讓、挂牌、拍賣)

4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施工項目開工許可證(辦開工許可證前要進行工程項目招投标、項目經營許可證并具備開發企業開發資質)

5.再持以上辦理好的證件到規劃部門辦理施工放線手續

6.具備以上條件可以開工

資質等級

房地産開發資質分為一級、二級、三級、四級和暫定資質

一級:注冊資金5000萬人民币

二級:注冊資金2000萬人民币

三級:注冊資金800萬人民币

四級:注冊資金100萬人民币

貸款方式

鑒于購房者獲得的房屋期權可設定抵押,則開發商擁有的房屋期權也應該可以設定抵押。上海市人民政府第76号令《上海市房地産抵押辦法》第三條就規定了“房屋期權包括房屋建設期權和預購商品房期權”,即依法生效的建設工程總承包合同,建設工程施工總承包合同約定開發商某一時間獲得建成房屋的權利可設定抵押。建設銀行上海分行曾經嘗試以開發商與施工單位簽定的合法生效的建築工程承包合同為依據,按在建項目分部工程完成工程量分段設定抵押權,分段遞增抵押物,并按約定的抵押額分次發放貸款。

管理工作

項目管理組織是在整個項目中人事各種管理工作人員的組合。在整個房地産項目管理工作中,由于業主、承包商(包括分包商)、設計單位、設備和材料的供應單位、監理單位等都有自己的項目經理部和人員,他們之間的各種管理工作的任務、責任和權力的劃分,以及他們之間的各種聯系,共同形成項目管理組織系統。在這個項目管理組織系統中,業主建立的項目管理組織(項目經理部)居于整個項目組織的中心位置,在整個項目的實施過程中起頭決定性的作用。 在項目壽命期内,可将項目劃分為若幹個階段,而每一個階段都有相應的管理工作。

1、前期策劃階段。該階段項目者作為咨詢工程師為業主決策提供可供參考的信息、意見和建議。

2、設計和計劃階段

3、招标投标。

4、項目施工階段。在這個階段,主要是進行施工準備和施工過程中的“三控制,兩管理,一協調”等方面的工作,保證項目目标的順利實施。

5、欺瞞宣。這一工作主要是針對商業性房地産項目而言,其主要工作如下:

(1)項目産品營銷計劃的策劃(這一工作是在項目前期工作的基礎上進行的)。

(2)項目産品營銷計劃的考核與評價。

(3)項目控制與調整。

6、項目後期管理

轉讓途徑

股權轉讓

股價可以由雙方議定(但是涉及國有股權時有特别規定),可以全部轉讓股權,也可部分轉讓,根據實際情況而定;通過股權轉讓的形式從而達到項目轉讓的目的在中國當今采用較多,據統計,約占項目轉讓的85%。正是由于這個原因,本網站側重點在于項目的股權轉讓和公司産權轉讓。

項目單體轉讓

由于這種轉讓形式受《中華人民共和國房地産管理法》等有關法律規定約束太多,實踐中較少采用;

合作合夥經營

這種形式風險較大,除了市場的因素外,更多的是雙方的誠信;

四是融資,這種形式要看具體的項目而定,例如項目的周期、項目的盈利預期等。

合作注意

(1)要明确合作各方的開發資質或取得資質的相應責任;

(2)約定先合夥或合作、後成立項目公司的方式,其承擔民事責任方式先後不同;要明确先後的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體;

(3)組成項目公司合作開發的,要明确注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任;

(4)以土地使用權入股組成項目公司的,土地使用權須作評估;

(5)以籌建處或其它名義合作開發的,須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織,并明确合作籌建各方的權利義務;

(6)合作開發一方以土地使用權作為合作投資的,應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續,并明确有關費用的承擔方式和責任人;

(7)一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目,應分别立項、分别進行審批并辦理不同的證照;

(8)合作開發各方的投資回報的方式,應按是否以開發項目的房屋為标的分别規定權利義務,投資回報系約定分房的,應明确房屋分配的具體辦法;投資回報系分配利潤的,應約定利潤的計取方式;

(9)合作開發合同應約定建築面積增加時的政府批準手續和增加面積的成本,增加分擔及面積分配方式;

(10)合作開發合同由于需辦理相關手續,往往效力待定,合作合同應具體約定一旦合同被确認無效或不生效時的具體處理方法。

成本費用

房地産開發費用是指與房地産開發項目有關的管理費用、銷售費用和财務費用:

管理費用

可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數,按3%左右計算。

銷售費用

它指開發建設項目在銷售産品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項:

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%;

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%;

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0.5%一1%。以上各項合計,銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

财務費用

它指為籌集資金而發生的各項費用,主要為借款利息和其他财務費用(如彙兌損失等)。

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